（原标题：REITs观察 | 扩募后 临港REIT会发生哪些变化）
观点网 临港REIT扩募正在稳步推进中，近期，该基金对外披露最新扩募文件，更新拟募集资金规模的上限和测算的预期分派率变化，并进行解释说明。
产城园区评论获悉，此次临港REIT拟新购入的基础设施项目为：上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司持有的、位于上海市浦东新区秀浦路2555号的漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）15、18-25幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）28-33幢。
康桥项目建筑面积合计约为18.24万平米，包括10幢研发平台（部分首层为配套商业）、2幢配套商业楼以及其余10幢地下车库及配套设备用房，可出租面积为约为10.46万平米。
规模扩大
根据文件披露，康桥项目于2024年12月31日的市场价值为15.32亿元。该基金首次发售时发行规模合计8.24亿元，假设按照新购入基础设施资产估值测算本次扩募发行规模，扩募完成后，临港REIT的发行规模合计将达到23.56亿元，在已上市产业园区基础设施REITs项目中募集规模适中。
数据来源：招募说明书
一般而言，本次扩募将有助于提升基金底层资产多样性，有效扩大基金持有的基础资产规模，分散基金资产组合风险，有利于改善基金二级市场的交易流动性。
规模扩大，资产类别也有所改变。需要关注的是，临港REIT此次扩募资产所属类型为研发平台类产业园区，与基金首发基础设施资产所属类型标准厂房类产业园区存在差异。
一般而言，厂房类资产往往经营会更加具稳定性。
具体来看，康桥项目中，康桥一期于2014年7月开始运营、康桥二期-1于2016年4月开始运营、康桥二期-2于2018年10月开始运营，2022-2024年末康桥项目出租率分别为99.05%、97.22%和97.64%，各期平均出租率分别为98.12%、97.18%和95.98%，出租率整体表现较为稳定。本次新购入基础设施资产估值15.32亿元所对应的长期出租率为94%。
但面临的挑战是客观的，截至2024年四季度，上海市研发用房空置率28.48%，较上季度上升4.3%。截至2024年四季度末，扩募资产所在的张江科学城（含张江核心区）板块商务园区整体租金水平约为4.59元/平方米/天，空置率为30.64%，高于上海平均水平。
在研发用房供应方面，根据评估机构市场调研数据，截至2024年末，上海市优质产业园区总存量为1,408.77万平方米。其中，张江科学城（含张江园区）、漕河泾、金桥的占比较
大。2024年度，张江科学城（含张江园区）新增产业园区供应为84.27万平方米。
分配率提升
扩募的改变不仅于此，最直接的体现在于分派率。
从现金流分派率来看，根据公告披露，按照2025年6月28日前20个交易日基础设施基金交易均价对应的基金市值，如不实施本次扩募交易，临港REIT于2025年度及2026年度的可供分配现金预测值分别为35,168,030.40元和35,473,306.22元，现金流分派率预测值分别为3.72%和3.76%。
新购入基础设施项目2025年度及2026年度的可供分配现金预测值分别为74,300,544.44元和75,683,654.17元，现金流分派率预测值分别为4.85%和4.94%。
扩募并新购入基础设施项目后，临港REIT于2025年度及2026年度合并可供分配现金预测值分别为109,468,574.84元和111,156,960.39元，合并现金流分派率预测值分别为4.42%和4.49%。
也就是说，扩募之后临港REIT现金流分派率预测值将得到提升。
产城园区评论获悉，临港REIT此次扩募拟发售金额不高于17.235亿元（含）；拟发售份额上限为4.461亿份（含）；若以本次拟发售金额上限测算，本次拟购入基础设施项目2025年预测现金流分派率为4.31%，高于以持有人大会公告日为基准日（不含当日）计算的产业园区基础设施基金近20个交易日平均现金流分派率。
以持有人大会公告日为基准日（不含当日），临港REIT近20个交易日的份额均价为4.723元，基金市值约为9.446亿元。
扩募前，临港REIT的2025年预测现金流分派率预测值为3.72%。按本次扩募基金发售金额上限计算，拟购入基础设施项目2025年预测现金流分派率预测值为4.31%。扩募后基金2025年预测现金流分派率为4.1%，提升0.38%。
另据了解，临港REIT第一次扩募战配参与机构包括申能财产保险、申万宏源证券、中国人寿、国泰君安证券等。扩募原始权益人或其同一控制下的关联方则通过战略配售的方式认购本次定向扩募基金份额总量的20%。
据悉，按照本次扩募拟发售金额不高于17.235亿元计算，15家机构持有70%战配份额，本次以竞价方式确定的定向扩募发售对象最多不超过20家，最低每份报价应不低于2585.25万元。
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